Koszty i Podatki przy Zakupie Nieruchomości w Hiszpanii 2026
Cena nieruchomości to jedno. Koszty transakcji to drugie – i w Hiszpanii są znacznie wyższe niż w Polsce. Przed podjęciem decyzji musisz wiedzieć, że do ceny zakupu doliczyć należy 10–13% dodatkowych kosztów. Ten artykuł rozkłada to na części składowe z dokładnymi kwotami.
1. Rynek wtórny – ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
ITP to główny podatek przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Każda wspólnota autonomiczna ustala własną stawkę:
| Wspólnota Autonomiczna / Region | Stawka ITP | Popularne lokalizacje |
|---|---|---|
| Andaluzja | 7% | Málaga, Marbella, Costa del Sol |
| Walencja (Comunitat Valenciana) | 10% | Alicante, Benidorm, Torrevieja |
| Katalonia | 10% | Barcelona, Costa Brava, Sitges |
| Madryt | 6% | Madryt miasto i okolice |
| Murcja | 8% | Mar Menor, Cartagena |
| Wyspy Kanaryjskie | 6,5% | Teneryfa, Gran Canaria, Lanzarote |
| Baleary | 8–11% | Majorka, Ibiza, Menorca |
| Kastylia-La Mancha | 9% | Toledo, Cuenca |
2. Rynek pierwotny – IVA + AJD
Przy zakupie nowej nieruchomości bezpośrednio od dewelopera nie płacisz ITP. Zamiast tego obowiązują:
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) – VAT: 10% dla lokali mieszkalnych, 21% dla gruntów i lokali użytkowych
- AJD (Actos Jurídicos Documentados) – podatek od czynności prawnych: 0,5–1,5% (zależy od regionu, zazwyczaj ok. 1,5%)
3. Pełna tabela kosztów – przykłady dla różnych cen zakupu
| Cena zakupu | ITP 8% (rynek wt.) | Notariusz + rejestr | Prawnik (1%) | Łącznie |
|---|---|---|---|---|
| 100 000 EUR | 8 000 EUR | 1 200 EUR | 1 000 EUR | ~10 200 EUR |
| 150 000 EUR | 12 000 EUR | 1 500 EUR | 1 500 EUR | ~15 000 EUR |
| 200 000 EUR | 16 000 EUR | 1 800 EUR | 2 000 EUR | ~19 800 EUR |
| 300 000 EUR | 24 000 EUR | 2 200 EUR | 3 000 EUR | ~29 200 EUR |
| 500 000 EUR | 40 000 EUR | 3 000 EUR | 5 000 EUR | ~48 000 EUR |
4. Plusvalía Municipal – podatek gminy od wzrostu wartości gruntu
Plusvalía Municipal (oficjalnie IIVTNU – Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) to podatek naliczany przez gminę od wzrostu wartości gruntu miejskiego od momentu poprzedniej sprzedaży. Tradycyjnie płacił go sprzedający, ale umowa może przenosić ten obowiązek na kupującego – czytaj umowę uważnie.
Wysokość zależy od: czasu posiadania nieruchomości przez sprzedającego, wartości katastralnej gruntu i stawki gminnej. Dla kupującego jest istotna przy negocjacjach ceny – jeśli umowa przenosi Plusvalíę na Ciebie, dolicz ją do kosztów zakupu.
5. Roczne koszty posiadania – IBI i inne
Po zakupie właściciel płaci corocznie:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – podatek katastralny: ok. 200–700 EUR/rok dla typowego apartamentu. Płatny do gminy, zazwyczaj raz w roku (sierpień–październik)
- Opłaty do wspólnoty mieszkaniowej – 50–200 EUR/miesiąc (zależy od urządzeń wspólnych: basen, portier, ogród)
- IRNR dla nierezydentów bez wynajmu – podatek od „fikcyjnego dochodu": ok. 1,1% wartości katastralnej × 19% (UE). Zazwyczaj kilkaset EUR rocznie
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Przed zakupem nieruchomości skonsultuj się z lokalnym prawnikiem i doradcą podatkowym. Stan prawny: 2026 r.
