Sprzedaż Nieruchomości w Hiszpanii – Podatek od Zysku Kapitałowego 2026
Zdecydowałeś się sprzedać swoją nieruchomość w Hiszpanii? Lub chcesz wiedzieć z góry, ile podatku zapłacisz przy ewentualnej sprzedaży? Ten artykuł wyjaśnia wszystko o podatku od zysku kapitałowego dla polskich nierezydentów – z przykładami liczbowymi i listą kosztów, które możesz odliczyć.
1. Podatek CGT dla nierezydentów – stawki 2026
| Typ nierezydenta | Stawka CGT | Odliczanie kosztów |
|---|---|---|
| Nierezydent z UE (Polak) | 19% | Tak – pełne odliczanie kosztów |
| Nierezydent spoza UE | 19% | Tak (od 2015 roku, po wyroku TSUE) |
| Rezydent Hiszpanii | 19–28% (progresywna) | Tak + potencjalne zwolnienia |
2. Jak obliczyć zysk kapitałowy?
Zysk kapitałowy (ganancia patrimonial) to:
Zysk = Cena sprzedaży − Cena nabycia − Koszty nabycia − Nakłady na ulepszenia
Przykład liczbowy
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Cena sprzedaży (2026) | 220 000 EUR |
| minus: Cena zakupu (2018) | −150 000 EUR |
| minus: ITP zapłacone przy zakupie (8%) | −12 000 EUR |
| minus: Notariusz + rejestr przy zakupie | −2 500 EUR |
| minus: Prawnik przy zakupie | −1 500 EUR |
| minus: Remont kuchni (2022) | −8 000 EUR |
| minus: Prowizja agenta sprzedającego (3%) | −6 600 EUR |
| Zysk kapitałowy netto | 39 400 EUR |
| Podatek CGT 19% | 7 486 EUR |
3. Retencja 3% – jak działa w praktyce
Przy sprzedaży nieruchomości przez nierezydenta nabywca ma obowiązek zatrzymać 3% ceny zakupu i wpłacić ją do Hacienda w ciągu miesiąca (Modelo 211). W naszym przykładzie: 3% × 220 000 EUR = 6 600 EUR retencji.
- Jeśli należny CGT (7 486 EUR) jest wyższy niż retencja (6 600 EUR) – sprzedający dopłaca różnicę 886 EUR (Modelo 210)
- Jeśli należny CGT byłby niższy niż retencja – sprzedający wnioskuje o zwrot nadpłaty (zazwyczaj kilka miesięcy oczekiwania)
4. Plusvalía Municipal przy sprzedaży
Plusvalía Municipal to podatek gminy od wzrostu wartości gruntu miejskiego – naliczany od różnicy w wartości katastralnej gruntu między datą zakupu a datą sprzedaży. Tradycyjnie płaci go sprzedający, ale umowa może to zmienić. Wysokość zależy od gminy, czasu posiadania i wartości katastralnej – zazwyczaj kilkaset do kilku tysięcy EUR.
5. Koszty przy sprzedaży – co odliczyć
- Prowizja agenta nieruchomości (zazwyczaj 3–5% ceny)
- Prawnik przy transakcji sprzedaży (ok. 0,5–1%)
- Koszty nabycia z momentu zakupu (ITP/IVA, notariusz, rejestr, prawnik)
- Nakłady na ulepszenia (remonty podnoszące wartość, nie bieżące naprawy)
- Plusvalía Municipal (jeśli faktycznie zapłacona przez sprzedającego)
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Przed zakupem nieruchomości skonsultuj się z lokalnym prawnikiem i doradcą podatkowym. Stan prawny: 2026 r.
