Ile wynosi podatek IMT w Portugalii?

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) to progresywny podatek od zakupu. Dla nieruchomości mieszkalnych stawki w 2026: do 97 064 EUR – 0%, do 132 774 EUR – 2%, do 181 034 EUR – 5%, do 301 688 EUR – 7%, do 603 289 EUR – 8%, powyżej 1 mln EUR – 7,5% flat. Nieruchomości komercyjne i grunty: stała stawka 6,5%.

Czym się różni IMT od IMI?

IMT to jednorazowy podatek od zakupu nieruchomości (płaci kupujący przy transakcji). IMI to roczny podatek od posiadania nieruchomości (płaci właściciel co roku). Oba podatki są zarządzane przez gminy.

Czy jest zwolnienie z IMT przy pierwszym zakupie?

Tak – nieruchomości o wartości do 97 064 EUR przeznaczone na pierwsze miejsce stałego zamieszkania są zwolnione z IMT (stawka 0%). To zwolnienie dotyczy obywateli UE kupujących stałe miejsce zamieszkania, nie inwestycji. Przy wyższych wartościach podatek jest naliczany progresywnie.

🇵🇹 Nieruchomości Portugalia

Podatki i Koszty Zakupu Nieruchomości w Portugalii 2026 – IMT, IS, IMI i AIMI

Portugalia ma jeden z bardziej skomplikowanych systemów podatków od nieruchomości w Europie – podatek IMT jest progresywny, różny dla różnych typów nieruchomości i lokalizacji, a do tego dochodzą IS, roczny IMI i ewentualny AIMI. Ten artykuł rozkłada wszystko na czynniki pierwsze z konkretnymi kwotami.

TL;DR: Łączne koszty zakupu to 7–12% ceny. Główny podatek to IMT (0–7,5% progresywnie dla mieszkalnych) + IS 0,8% + notariusz + prawnik. Rocznie płacisz IMI 0,3–0,45% wartości katastralnej. Powyżej 600 000 EUR portfela nieruchomości: AIMI 0,4–1,5%.

1. IMT – Imposto Municipal sobre Transmissões (podatek od zakupu)

IMT to główny podatek przy zakupie nieruchomości, płacony przez kupującego PRZED podpisaniem aktu notarialnego. Jest naliczany od wyższej z dwóch wartości: ceny transakcji lub wartości katastralnej (VPT).

Tabela progresywna IMT 2026 – nieruchomości mieszkalne (główne miejsce zamieszkania)

Wartość nieruchomości	Stawka marginalna	Kwota stała (odejmowana)	Efektywna stawka przy górnej granicy
Do 97 064 EUR	0%	–	0%
97 065 – 132 774 EUR	2%	1 941,28 EUR	ok. 0,5%
132 775 – 181 034 EUR	5%	5 924,50 EUR	ok. 2,7%
181 035 – 301 688 EUR	7%	9 545,18 EUR	ok. 3,8%
301 689 – 603 289 EUR	8%	12 562,06 EUR	ok. 5,9%
Powyżej 1 000 000 EUR	7,5% flat	–	7,5%

Uwaga: Powyższe stawki dotyczą nieruchomości mieszkalnych jako główne miejsce zamieszkania. Dla drugich mieszkań i inwestycji stawki są wyższe: do 97 064 EUR – 1%, wyższe progi – bardziej strome. Dla nieruchomości komercyjnych i gruntów budowlanych: stała stawka 6,5%.

Jak obliczyć IMT?

Wzór: IMT = wartość nieruchomości × stawka marginalna – kwota stała

Przykład dla nieruchomości za 250 000 EUR (inwestycja, nie główne miejsce zamieszkania – wyższe stawki):

250 000 EUR × 7% = 17 500 EUR
17 500 EUR – 9 545 EUR = IMT ok. 7 955 EUR (efektywna stawka 3,2%)

Dla tej samej kwoty jako główne zamieszkanie: IMT ok. 7 955 EUR (podobnie, bo próg jest taki sam). Różnica widoczna jest przy niższych wartościach – pierwsze mieszkanie do 97 064 EUR jest zwolnione.

2. IS – Imposto do Selo (opłata skarbowa)

IS to stały podatek wynoszący 0,8% wartości nieruchomości (lub ceny transakcji, jeśli wyższa). Płacony przy każdej transakcji niezależnie od wartości. Przy kredycie hipotecznym: IS od kredytu dodatkowo 0,6%.

3. Pełna tabela kosztów zakupu – przykłady

Cena zakupu	IMT (inwestycja)	IS 0,8%	Notariusz + rejestr	Prawnik 1%	ŁĄCZNIE
150 000 EUR	~2 100 EUR	1 200 EUR	900 EUR	1 500 EUR	~5 700 EUR (3,8%)
200 000 EUR	~4 460 EUR	1 600 EUR	1 000 EUR	2 000 EUR	~9 060 EUR (4,5%)
300 000 EUR	~11 455 EUR	2 400 EUR	1 200 EUR	3 000 EUR	~18 055 EUR (6%)
500 000 EUR	~27 438 EUR	4 000 EUR	1 500 EUR	5 000 EUR	~37 938 EUR (7,6%)
1 000 000 EUR	75 000 EUR (7,5%)	8 000 EUR	2 000 EUR	10 000 EUR	~95 000 EUR (9,5%)

Porównanie z Hiszpanią: W Walencji (Costa Blanca) ITP wynosi 10% bez wyjątków. W Portugalii przy nieruchomości za 200 000 EUR efektywna stawka IMT to ok. 2,2% (główne zamieszkanie) lub 4,5% (inwestycja). Portugalia jest pod tym względem znacznie korzystniejsza podatkowo niż wiele regionów Hiszpanii.

4. IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis (roczny podatek od posiadania)

IMI to roczny podatek katastralny, podobny do polskiego podatku od nieruchomości. Płacony przez właściciela co roku:

Budynki mieszkalne: 0,3–0,45% wartości katastralnej (VPT) – stawkę ustala każda gmina
Nieruchomości miejskie (non-mieszkalne): do 0,45%
Grunty rolne (rustic): 0,8%
Terminy płatności: przy IMI do 500 EUR – jednorazowo w kwasie; powyżej 500 EUR – w ratach (maj i listopad)

Wartość katastralna (VPT) jest zazwyczaj znacznie niższa od ceny rynkowej – często 30–60%. Dla typowego apartamentu wartego rynkowo 200 000 EUR, VPT może wynosić 60 000–90 000 EUR, a roczny IMI: 180–405 EUR.

5. AIMI – Adicional ao IMI (dodatkowy podatek dla posiadaczy dużych portfeli)

AIMI to dodatkowy podatek nakładany na osoby fizyczne posiadające nieruchomości w Portugalii o łącznej wartości katastralnej powyżej 600 000 EUR:

Łączna wartość VPT portfela	Stawka AIMI
Do 600 000 EUR	Brak AIMI
600 001 – 1 000 000 EUR	0,7%
1 000 001 – 2 000 000 EUR	1,0%
Powyżej 2 000 000 EUR	1,5%

AIMI obliczany jest od nadwyżki powyżej progu. Dla większości polskich inwestorów kupujących jedną lub dwie nieruchomości AIMI nie będzie miał zastosowania (VPT jest niższe od wartości rynkowej).

Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Przed zakupem nieruchomości skonsultuj się z lokalnym prawnikiem i doradcą podatkowym. Stan prawny: 2026 r.