Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości w Portugalii dla nierezydenta?

Polak jako nierezydent UE płaci 28% podatku od zysku kapitałowego (Mais-Valias) ze sprzedaży nieruchomości w Portugalii. Zysk oblicza się jako: cena sprzedaży minus cena zakupu (po korekcie o wskaźnik inflacji) minus koszty nabycia minus nakłady na ulepszenia.

Czy można uniknąć podatku od sprzedaży w Portugalii?

Rezydent podatkowy Portugali może być zwolniony z podatku Mais-Valias jeśli przeznacza zysk na zakup innej nieruchomości jako główne miejsce zamieszkania. Dla nierezydenta (Polaka mieszkającego w Polsce) to zwolnienie nie jest dostępne – podatek 28% jest należny od całości zysku netto.

Czy Portugalia i Polska mają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania?

Tak – Polska i Portugalia zawarły umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO). Zysk ze sprzedaży nieruchomości w Portugalii jest opodatkowany w Portugalii. W Polsce stosuje się metodę wyłączenia z progresją – dochód z Portugalii wlicza się do polskiej podstawy wymiaru (podwyższa stopę procentową), ale nie jest bezpośrednio opodatkowany w Polsce.

🇵🇹 Nieruchomości Portugalia

Sprzedaż Nieruchomości w Portugalii – Podatek od Zysku Kapitałowego 2026

Zdecydujesz się kiedyś sprzedać swoją portugaleską nieruchomość. Albo chcesz wiedzieć z góry, jaka jest wyjściowa ścieżka z inwestycji. Portugalia opodatkowuje zyski ze sprzedaży nieruchomości przez nierezydentów stawką 28% – ale podstawa opodatkowania jest pomniejszona o koszty nabycia, nakłady i wskaźnik korekty inflacyjnej. Poniżej kompletna instrukcja kalkulacji.

TL;DR: Polak nierezydent płaci 28% od zysku netto ze sprzedaży (Mais-Valias). Zysk = cena sprzedaży – (cena zakupu × wskaźnik inflacji) – koszty nabycia – nakłady. Deklaracja w Modelo 3 (Anexo G), termin do 30 czerwca roku następnego. Przy transakcji notariusz zatrzymuje dane dla Finanças – Hacienda dowie się o sprzedaży automatycznie.

1. Mais-Valias (zysk kapitałowy) – co to jest?

Mais-Valias (dosłownie: wartości dodatkowe) to portugaleska nazwa zysku kapitałowego ze sprzedaży nieruchomości. Jest obliczany jako różnica między ceną sprzedaży a skorygowaną ceną zakupu (powiększoną o wskaźnik inflacji) i pomniejszoną o koszty nabycia oraz nakłady. Zysk jest opodatkowany niezależnie od czasu posiadania nieruchomości.

2. Stawki podatku Mais-Valias 2026

Typ podatnika	Stawka	Uwagi
Nierezydent z UE (Polak)	28%	Od zysku netto, prawo do odliczenia kosztów i wskaźnika inflacji
Rezydent Portugali	Skala progresywna IRS (28% na górnych progach)	Możliwość zwolnienia przy reinwestycji w główne zamieszkanie
Nieruchomość nabyta przed 1989	0%	Zysk ze sprzedaży nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 1989 jest zwolniony

3. Jak obliczyć zysk (Mais-Valias)?

Wzór: Zysk = Cena sprzedaży − (Cena zakupu × Coeficiente de desvalorização) − Koszty nabycia − Nakłady na ulepszenia − Koszty sprzedaży

Coeficiente de desvalorização – wskaźnik korekty inflacyjnej

Portugalia stosuje roczne wskaźniki korekty wartości pieniądza (publikowane przez AT). Im starsza nieruchomość, tym wyższy wskaźnik – i tym niższy zysk podatkowy. Przykładowe wskaźniki: zakup w 2016 – współczynnik ok. 1,17; zakup w 2020 – ok. 1,08; zakup w 2022 – ok. 1,04.

Przykład kalkulacji

Pozycja	Kwota
Cena sprzedaży (2026)	300 000 EUR
minus: Cena zakupu (2018) × wskaźnik 1,17	−175 500 EUR (150 000 × 1,17)
minus: IMT i IS zapłacone przy zakupie	−11 400 EUR
minus: Notariusz + prawnik przy zakupie	−3 000 EUR
minus: Remont kuchni i łazienki (2021)	−12 000 EUR
minus: Prowizja agenta przy sprzedaży (3%)	−9 000 EUR
Zysk podatkowy (Mais-Valias)	89 100 EUR
Podatek 28%	24 948 EUR

4. Co można odliczyć od zysku?

IMT i IS zapłacone przy zakupie
Koszty notariusza i rejestracji przy zakupie
Honorarium prawnika przy zakupie (udokumentowane faktury)
Nakłady na ulepszenia (remonty podnoszące wartość) z ostatnich 12 lat – wymaga faktur i NIF wykonawcy
Prowizja agenta nieruchomości przy sprzedaży
Koszty prawnika przy sprzedaży

Ważne: Nakłady na ulepszenia musisz udokumentować fakturami wystawionymi przez zarejestrowanych podatników w Portugalii z podanym NIF. Rachunki zagranicznych firm ani faktury bez NIF nie są odliczalne.

5. Deklaracja podatkowa po sprzedaży – Modelo 3 Anexo G

Po sprzedaży nieruchomości w Portugalii masz obowiązek złożenia Modelo 3 (IRS) z Anexo G (zyski kapitałowe). Termin: do 30 czerwca roku następującego po roku sprzedaży. Złożenie przez Portal das Finanças lub przez Representante Fiscal.

Notariusz automatycznie przekazuje dane o transakcji do Finanças w momencie podpisania aktu notarialnego – Portugalia ma automatyczny system wymiany danych. Nieskładanie deklaracji lub jej nieprawidłowe wypełnienie jest wykrywane natychmiast.

6. Podatek w Portugalii a rozliczenie w Polsce

Na mocy UPO Polska–Portugalia zysk ze sprzedaży nieruchomości w Portugalii jest opodatkowany wyłącznie w Portugalii. W Polsce stosujesz metodę wyłączenia z progresją: zysk z Portugalii wlicza się do polskiego dochodu przy ustalaniu stopy podatkowej, ale sam podatek jest należny tylko w Portugalii. W praktyce dla większości podatników o dochodach w Polsce poniżej 120 000 PLN efekt jest minimalny.

Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Przed zakupem nieruchomości skonsultuj się z lokalnym prawnikiem i doradcą podatkowym. Stan prawny: 2026 r.