Ile wynosi podatek od zysku ze sprzedaży nieruchomości na Cyprze?

CGT (Capital Gains Tax) na Cyprze wynosi 20% zysku netto ze sprzedaży nieruchomości położonej na Cyprze. Zysk = cena sprzedaży minus cena zakupu (po korekcie o inflację) minus koszty nabycia minus nakłady. Każdy właściciel ma jednorazowe zwolnienie 17 086 EUR przez całe życie. Brak CGT na akcje i papiery wartościowe.

Czy CGT na Cyprze obowiązuje nierezydentów?

Tak – CGT 20% dotyczy zarówno rezydentów jak i nierezydentów Cypru przy sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej na Cyprze. Polska i Cypr mają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania – zysk ze sprzedaży jest opodatkowany wyłącznie na Cyprze.

Czy jest zwolnienie z CGT przy sprzedaży głównego miejsca zamieszkania?

Tak – przy sprzedaży nieruchomości, która była Twoim głównym miejscem zamieszkania przez co najmniej 5 lat, przysługuje dodatkowe zwolnienie z CGT. Limit: do 85 430 EUR zysku zwolnionego (przy 5 latach zamieszkania) – kwota wzrasta z latami zamieszkania. Dla nierezydenta korzystającego z nieruchomości jako wakacyjnej: zwolnienie nie przysługuje.

🇨🇾 Nieruchomości Cypr

Sprzedaż Nieruchomości na Cyprze – Podatek CGT 20% i Zwolnienia 2026

Planując sprzedaż cypryjskiej nieruchomości musisz znać CGT (Capital Gains Tax) – podatek od zysku kapitałowego. W odróżnieniu od Grecji (gdzie do końca 2026 obowiązuje 0% CGT dla osób fizycznych) i Portugali (28% IRNR) – Cypr stosuje stałe 20% od zysku netto. Dobra wiadomość: system zwolnień i odliczeń jest rozbudowany, a zysk ze sprzedaży akcji i papierów wartościowych jest całkowicie zwolniony z CGT – co czyni Cypr wyjątkowo atrakcyjnym dla inwestorów giełdowych.

TL;DR: CGT 20% od zysku netto ze sprzedaży nieruchomości na Cyprze. Jednorazowe zwolnienie życiowe: 17 086 EUR. Zwolnienie przy głównym miejscu zamieszkania: do 85 430 EUR przy 5 latach zamieszkania. Brak CGT na akcje i papiery wartościowe. UPO Polska-Cypr: CGT płacisz wyłącznie na Cyprze.

1. Jak oblicza się CGT na Cyprze?

Podstawa: Zysk CGT = Cena sprzedaży − Skorygowana cena zakupu − Koszty nabycia − Nakłady − Zwolnienia

Skorygowana cena zakupu – indeksacja inflacyjna

Cypr stosuje indeksację wartości nieruchomości o wskaźnik inflacji. Wartość zakupu jest mnożona przez współczynnik podany przez Departament Podatkowy dla roku zakupu. Im starszy zakup, tym wyższy współczynnik – i tym niższy zysk do opodatkowania.

2. Koszty odliczalne od zysku

Koszt odliczalny	Warunek
Transfer Fee zapłacone przy zakupie	Oryginalny rachunek z DLS
Prawnik (Advocate) przy zakupie	Faktura z oryginalnego zakupu
Nakłady na ulepszenia	Faktury od cypryjskich podatników z TIN
Prowizja agenta przy sprzedaży	Faktura agenta
Prawnik przy sprzedaży	Faktura prawnika
Koszty uzyskania finansowania (odsetki)	Przy finansowaniu zakupu kredytem

3. Zwolnienia z CGT – jak zredukować podatek

Zwolnienie życiowe (17 086 EUR)

Każda osoba fizyczna ma jednorazowe, dożywotnie zwolnienie z CGT w wysokości 17 086 EUR. Stosowane przy pierwszej (lub jedynej) sprzedaży nieruchomości. Przy sprzedaży z zyskiem 17 000 EUR – podatek = 0 EUR.

Zwolnienie dla głównego miejsca zamieszkania

Jeśli sprzedajesz nieruchomość, która była Twoim głównym miejscem zamieszkania, przysługuje dodatkowe zwolnienie:

Lata zamieszkania	Kwota zwolnionego zysku
5 lat	85 430 EUR
10 lat	170 860 EUR
Powyżej 20 lat	256 290 EUR

Dla polskiego inwestora kupującego nieruchomość wakacyjną lub inwestycyjną (nie główne zamieszkanie) – to zwolnienie zazwyczaj nie przysługuje.

4. Przykład kalkulacji CGT

Pozycja	Kwota
Cena sprzedaży (2026)	350 000 EUR
minus: Cena zakupu (2019) × wskaźnik inflacji 1,18	−236 000 EUR (200 000 × 1,18)
minus: Transfer Fee przy zakupie	−5 600 EUR
minus: Prawnik przy zakupie	−3 000 EUR
minus: Remont kuchni (2022, z fakturą)	−12 000 EUR
minus: Prowizja agenta przy sprzedaży (2%)	−7 000 EUR
minus: Zwolnienie życiowe	−17 086 EUR
Zysk CGT do opodatkowania	69 314 EUR
Podatek CGT 20%	13 863 EUR
Efektywna stawka od zysku	20%
Efektywna stawka od całego zysku brutto (113 000 EUR)	12,3%

5. 0% CGT na akcje i papiery wartościowe

To kluczowa różnica Cypru od większości krajów: zyski ze sprzedaży akcji, obligacji i innych papierów wartościowych są całkowicie zwolnione z CGT na Cyprze – niezależnie od rezydencji podatkowej. Łącznie z Non-Dom (0% SDC na dywidendy) czyni to Cypr jednym z najlepszych miejsc dla inwestorów giełdowych i korporacyjnych w całej UE.

6. UPO Polska–Cypr i rozliczenie w Polsce

Polska i Cypr mają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania. Zyski ze sprzedaży nieruchomości na Cyprze są opodatkowane wyłącznie na Cyprze – Polska nie nakłada dodatkowego podatku. Stosowana metoda: wyłączenie z progresją (zysk z Cypru wpływa na polską stopę, ale sam podatek jest płacony tylko na Cyprze). W praktyce przy polskich dochodach poniżej 120 000 PLN efekt progresji jest minimalny.

Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Przed zakupem nieruchomości skonsultuj się z lokalnym prawnikiem i doradcą podatkowym. Stan prawny: czerwiec 2026 r.