Podatek od Wynajmu Nieruchomości w Hiszpanii – Nierezydent 2026
Zanim przejdziesz do szczegółów podatkowych, zapoznaj się z pełnym przewodnikiem po trzech modelach wynajmu w Hiszpanii – wyjaśnia kiedy potrzebujesz licencji, jak działa wynajem sezonowy bez licencji (reguła 10 dni w Walencji) i czym jest obowiązkowy numer NRU od 2025 roku.
Kupiłeś apartament w Hiszpanii i chcesz go wynajmować? To popularna strategia inwestycyjna – ale wymaga znajomości przepisów podatkowych. Jako Polak nierezydujący w Hiszpanii masz konkretne obowiązki wobec hiszpańskiego fiskusa (Hacienda). Ten artykuł wyjaśnia wszystko krok po kroku.
1. IRNR – podatek nierezydenta z tytułu wynajmu
Nierezydenci z UE (w tym Polacy) płacą podatek IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) w wysokości 19% dochodu netto z wynajmu. To korzystna stawka – nierezydenci spoza UE płacą 24% i nie mogą odliczać kosztów.
2. Co można odliczyć od przychodu z wynajmu?
| Koszt odliczalny | Uwagi |
|---|---|
| Odsetki od kredytu hipotecznego | Tylko część odsetkowa raty, nie kapitał |
| Amortyzacja nieruchomości | 3% wartości budynku rocznie (nie gruntu) |
| Naprawy i remonty | Nakłady utrzymujące stan nieruchomości (nie ulepszenia) |
| IBI (podatek katastralny) | Roczny podatek od posiadania nieruchomości |
| Wspólnota mieszkaniowa | Miesięczne opłaty do wspólnoty |
| Ubezpieczenie nieruchomości | Polisa od ognia, zalania itp. |
| Zarządca nieruchomości | Prowizja agencji zarządzającej (10–20% przychodu) |
| Reklama i prowizja portalu | Koszty Airbnb, Booking, agencji wynajmu |
3. Modelo 210 – jak i kiedy składać
Modelo 210 to deklaracja podatkowa nierezydenta. Przy wynajmie składasz ją kwartalnie:
- Za I kwartał (styczeń–marzec): do 20 kwietnia
- Za II kwartał (kwiecień–czerwiec): do 20 lipca
- Za III kwartał (lipiec–wrzesień): do 20 października
- Za IV kwartał (październik–grudzień): do 20 stycznia następnego roku
Składasz elektronicznie przez portal Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es). Wymaga to certyfikatu elektronicznego lub Cl@ve. Większość polskich właścicieli zleca to reprezentantowi podatkowemu (Representante Fiscal) w Hiszpanii – koszt ok. 100–200 EUR/kwartał.
4. Wynajem krótkoterminowy (Airbnb) – licencja turystyczna
Wynajem krótkoterminowy (poniżej 31 dni, często wakacyjny) jest inaczej opodatkowany i wymaga dodatkowych formalności:
- Licencja turystyczna – obowiązkowa w większości regionów Hiszpanii. Bez niej wynajem turystyczny jest nielegalny, grożą wysokie kary (do 30 000 EUR).
- Dostępność licencji – radykalnie różni się w zależności od lokalizacji. Andaluzja i Costa Blanca: licencje zazwyczaj dostępne. Barcelona, Baleary, Wyspy Kanaryjskie: moratorium lub bardzo ograniczona dostępność.
- Podatek przy wynajmie krótkoterminowym: taki sam – 19% IRNR od dochodu netto. Ale przy krótkoterminowym harder jest udokumentować koszty przy częstej rotacji gości.
5. Wynajem długoterminowy vs. krótkoterminowy – porównanie
| Aspekt | Wynajem długoterminowy (>31 dni) | Wynajem turystyczny (<31 dni) |
|---|---|---|
| Licencja | Nie wymagana | Obowiązkowa w większości regionów |
| Ochrona najemcy | Wysoka (prawo lokatorskie) | Niska – turysta nie ma praw lokatora |
| Potencjalny dochód | Stabilny, ale niższy | Wyższy w sezonie, zerowy poza sezonem |
| Zarządzanie | Prostsze, mniej rotacji | Intensywne (sprzątanie, meldunki, awarie) |
| Podatek IRNR | 19% dochodu netto | 19% dochodu netto |
6. Fikcyjny dochód z nieruchomości niewynajmowanej
Jeśli masz nieruchomość w Hiszpanii i nie wynajmujesz jej (np. sam z niej korzystasz lub stoi pusta), i tak jesteś zobowiązany do złożenia Modelo 210 z tytułu tzw. „imputación de rentas". Podstawa opodatkowania to zazwyczaj 1,1% wartości katastralnej × 19%. Dla typowego apartamentu to kilkaset EUR rocznie – ale obowiązek podatkowy istnieje.
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Przed zakupem nieruchomości skonsultuj się z lokalnym prawnikiem i doradcą podatkowym. Stan prawny: 2026 r.
