Sprzedaż Nieruchomości w Grecji – Podatek od Zysku Kapitałowego 2026
Grecja zafundowała inwestorom jeden z najbardziej wyjątkowych prezentów podatkowych w historii europejskiego rynku nieruchomości: brak podatku od zysku kapitałowego przy sprzedaży do końca 2026 roku. To nie błąd w tekście – jeśli jesteś osobą fizyczną, sprzedajesz maksymalnie dwie nieruchomości rocznie i nie prowadzisz działalności w obrocie nieruchomościami, Twój zysk ze sprzedaży jest opodatkowany stawką 0%. Ale ta ulga wygasa 31 grudnia 2026 roku.
1. Zwolnienie z podatku do 31.12.2026 – warunki
Zwolnienie obowiązuje gdy:
- Sprzedający jest osobą fizyczną (nie spółką)
- Sprzedajesz maksymalnie dwie nieruchomości w roku podatkowym
- Transakcja następuje przed 31 grudnia 2026 roku
- Sprzedający nie prowadzi regularnej działalności w obrocie nieruchomościami (nie jest deweloperem, flipperem z wieloma transakcjami)
- Nieruchomość była nabyta i jest zarejestrowana na AFM sprzedającego
2. Co planowane po 2026?
Grecki rząd wielokrotnie zapowiadał wprowadzenie podatku od zysku kapitałowego ze sprzedaży nieruchomości po wygaśnięciu obecnego zwolnienia. Dyskutowane stawki:
| Planowany scenariusz | Stawka | Warunki |
|---|---|---|
| Nieruchomość posiadana powyżej 5 lat | ok. 15% | Preferencyjna stawka za długie posiadanie |
| Nieruchomość posiadana 2–5 lat | ok. 20–25% | Standardowa stawka |
| Nieruchomość posiadana poniżej 2 lat (flip) | ok. 30–40% | Penalizacja krótkich transakcji spekulacyjnych |
| Nieruchomość głównego zamieszkania | Możliwe zwolnienie | Podobnie jak w innych krajach UE |
Uwaga: Powyższe stawki są planowane i dyskutowane – przepisy nie zostały uchwalone. Mogą ulec zmianie przed wejściem w życie.
3. Koszty sprzedaży w Grecji
| Koszt | Kto płaci | Kwota orientacyjna |
|---|---|---|
| Prowizja agenta nieruchomości | Sprzedający (i/lub kupujący) | 2–3% + VAT 24% |
| Notariusz (akt sprzedaży) | Kupujący zazwyczaj | 0,8–1% + VAT |
| Prawnik sprzedającego | Sprzedający | 0,5–1% |
| Zaświadczenie z DOY o braku zaległości | Sprzedający | Symboliczny koszt |
| Aktualizacja Ktimatologio | Kupujący zazwyczaj | Wliczone w koszty prawnika |
4. Podatek w Grecji a rozliczenie w Polsce
Polska i Grecja mają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO). Zysk ze sprzedaży nieruchomości w Grecji jest opodatkowany w Grecji. W Polsce stosuje się metodę wyłączenia z progresją: zysk grecki wlicza się do polskiej podstawy wymiaru (wpływa na stopę procentową), ale podatek jest należny tylko w Grecji. Przy obecnym zwolnieniu do końca 2026 roku: brak podatku w Grecji = brak wpływu na polskie rozliczenie.
5. Strategia inwestycyjna – okno do końca 2026
Wyjątkowe okno podatkowe do 31 grudnia 2026 stwarza rzadką okazję. Inwestorzy mogą:
- Kupić nieruchomość z potencjałem wzrostu wartości i sprzedać z zyskiem przed końcem 2026 bez podatku
- Realizować zyski z nieruchomości kupionych w latach kryzysu (2010–2018), gdy ceny były na dnie
- Przejść do droższego segmentu (flip w górę) bez obciążenia podatkowego
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Przed zakupem nieruchomości skonsultuj się z lokalnym prawnikiem i doradcą podatkowym. Stan prawny: 2026 r.
