Wynajem Nieruchomości w Grecji – Podatki, Rejestracja i Przepisy 2026
Grecja to jeden z najgorętszych rynków wynajmu turystycznego w Europie. Kreta, Santorini, Mykonos, Rodos – te nazwy brzmią jak obietnica pełnych rezerwacji przez 8 miesięcy w roku. Ale jak każdy atrakcyjny rynek, grecki wynajem jest intensywnie regulowany i opodatkowany. Ten artykuł wyjaśnia dokładnie jak działa wynajem w Grecji – od rejestracji, przez podatki, po nowe ulgi dla wynajmu długoterminowego.
1. Trzy modele wynajmu w Grecji
| Model | Czas trwania | Rejestracja ΑΜΜΑ | Podatek | Ulgi |
|---|---|---|---|---|
| 🔴 Wynajem krótkoterminowy (turystyczny) | Do 30 dni | ✅ Obowiązkowa | 15–45% (progresja) | Brak specjalnych ulg |
| 🟡 Wynajem średnioterminowy | 1–12 miesięcy | ❌ Nie wymagana | 15–45% (progresja) | Brak |
| 🟢 Wynajem długoterminowy | Min. 3 lata | ❌ Nie wymagana | 0% przez 3 lata (od 2025) | ✅ Zwolnienie podatkowe |
2. Rejestracja ΑΜΜΑ – obowiązek dla wynajmu krótkoterminowego
ΑΜΜΑ (Αριθμός Μητρώου Μισθώσεων Ακινήτων – Numer Rejestracji Wynajmu Nieruchomości) to odpowiednik numeru NRU z Hiszpanii. Każdy właściciel wynajmujący przez platformy (Airbnb, Booking, Vrbo) musi go posiadać.
Jak uzyskać ΑΜΜΑ?
- Zaloguj się do myAADE.gr przez taxisnet (AFM + hasło)
- Przejdź do sekcji „Δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης" (Deklaracje krótkoterminowego wynajmu)
- Zarejestruj nieruchomość podając adres, metraż, liczbę pokoi, maksymalną liczbę gości
- System generuje numer ΑΜΜΑ automatycznie
- Wpisz numer ΑΜΜΑ we wszystkich ogłoszeniach na platformach – bez niego Airbnb i Booking blokują ogłoszenia w Grecji
3. Podatek dochodowy z wynajmu – tabela progresywna
| Roczny dochód z wynajmu | Stawka podatku | Podatek od całego przychodu w tym progu |
|---|---|---|
| Do 12 000 EUR | 15% | Max 1 800 EUR |
| 12 001 – 35 000 EUR | 35% | Max 8 050 EUR (od nadwyżki) |
| Powyżej 35 000 EUR | 45% | Od nadwyżki powyżej 35 000 EUR |
Przykład: dochód z wynajmu 20 000 EUR rocznie. Podatek: (12 000 × 15%) + (8 000 × 35%) = 1 800 + 2 800 = 4 600 EUR (efektywna stawka 23%).
4. Ulga podatkowa dla wynajmu długoterminowego od 2025
Od 1 stycznia 2025 roku rząd grecki wprowadził trzyletnie zwolnienie z podatku dochodowego dla właścicieli, którzy przenoszą nieruchomości z rynku krótkoterminowego na długoterminowy. Warunki:
- Umowa najmu na minimum 3 lata
- Czynsz miesięczny nieprzekraczający regionalnych limitów (różne w zależności od lokalizacji)
- Nieruchomość nie była zarejestrowana jako wynajem krótkoterminowy w ciągu ostatnich 3 lat (lub rezygnujesz z ΑΜΜΑ)
- Złożenie odpowiedniej deklaracji do AADE
5. Deklaracja E2 – jak rozliczyć wynajem w Grecji
Wszyscy właściciele nieruchomości generujący dochody z wynajmu w Grecji (rezydenci i nierezydenci) mają obowiązek złożenia:
- E2 (Αναλυτική κατάσταση μισθωμάτων) – szczegółowe zestawienie przychodów z wynajmu. Zawiera dane każdej umowy: AFM najemcy, okres, czynsz miesięczny.
- E1 (Δήλωση Φορολογίας Εισοδήματος) – główna deklaracja PIT, do której E2 jest załącznikiem
- Termin: do 30 czerwca każdego roku za rok poprzedni
- Kanał: wyłącznie elektronicznie przez myAADE.gr
6. Wynajem turystyczny a wynajem długoterminowy – co wybrać w 2026?
| Kryterium | Krótkoterminowy (Airbnb) | Długoterminowy (3+ lata) |
|---|---|---|
| Dochód potencjalny | Wyższy w sezonie (Kreta, wyspy) | Stabilny przez cały rok |
| Podatek | 15–45% (progresja) | 0% przez 3 lata (od 2025) |
| Zarządzanie | Intensywne – rotacja gości, sprzątanie | Proste – jeden najemca |
| Rejestracja ΑΜΜΑ | Obowiązkowa | Nie wymagana |
| Limity dni (Ateny) | 90 dni/rok przy 2+ nieruchomościach | Brak limitów |
| Ochrona najemcy | Minimalna (turysta) | Silna – trudna eksmisja |
Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Przed zakupem nieruchomości skonsultuj się z lokalnym prawnikiem i doradcą podatkowym. Stan prawny: 2026 r.
